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专题：政策利好叠加外资回流，A股中期慢涨可期

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　　本报记者张芗逸

　　8月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），从调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等方面对政策进行优化。《通知》自2025年8月26日起施行。

　　8月份以来，“稳楼市”相关政策力度进一步加大。同为一线城市的北京在8月初已对限购、住房公积金等房地产相关政策进行了优化调整。8月18日召开的国务院第九次全体会议明确要求，“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，上海此次政策出台，深入落实相关政策精神和市场诉求匹配，全力支持各类群体购房和各区域的去库存，对于巩固楼市稳中向好态势具有积极作用，亦为全国新一轮政策调整优化带来启示。

　　“整体来看，本次上海跟进优化楼市新政，在优化限购、加大住房公积金政策支持方面与北京较为相似。”中指研究院政策研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，上海本次出台的政策还进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，并完善了房产税政策。

　　具体而言，在调减住房限购政策方面，《通知》明确，对符合上海市住房购买条件的居民家庭，包括上海市户籍居民家庭、在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。同时，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

　　为衔接优化住房限购政策，《通知》规定，对符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

　　严跃进表示，政策明确符合条件居民在外环外将不限购房套数，进一步放宽购房资格，将有力释放住房需求，对于外环外房屋去化具有积极作用，也将带动后续市场交易量的上升。配套完善个人住房房产税政策，也使得非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭的政策口径更为一致，有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活，促进住房消费。

　　目前，在上海市新房、二手房市场上，外环外区域均为成交主力。中指研究院数据显示，截至8月23日，今年以来上海全市新建商品住宅成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。在二手房方面，今年前7个月上海全市成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%。

　　此外，《通知》进一步加大住房公积金支持住房消费力度，明确提高个人住房公积金贷款额度、支持提取住房公积金支付购房首付款、支持住房公积金“又提又贷”等举措。

　　政策施行后，个人住房公积金贷款首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

　　“最高可贷额度的提升进一步降低购房成本。对于总价不高的项目，住房公积金贷款基本可以覆盖购房贷款。”陈文静表示，另外，《通知》发布后，一线城市已全部支持提取住房公积金用于首付，预计未来更多城市跟进，进一步降低居民购房门槛。支持住房公积金“又提又贷”则是与提取住房公积金用于首付配套的政策，与北京此前发布的政策一致。

　　值得注意的是，《通知》还明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

　　严跃进认为，上海此次明确个人住房贷款利率不再区分首套和二套房，将在客观上促进二套房利率下调，有助于改善性住房需求释放。

　　“《通知》出台后，上海新房和二手房市场都将迎来利好。”谈及本次上海楼市新政的市场效应，严跃进表示，购房条件优化和成本下调有望促进住房消费需求释放，尤其是对于外环外新房和二手房市场将有明显活跃作用。

　　展望未来，陈文静表示，北京也存在继续优化商贷利率、降低居民购房成本的预期。后续各地政策的进一步优化，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。

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